En un edificio único organizado estatutariamente como mancomunidad, integrado por cinco “casas” o portales —configurados como comunidades restringidas, con elementos comunes y gastos propios—, la propietaria de dos elementos privativos colindantes, uno destinado a vivienda y otro, en origen, a oficina, ejecutó determinadas obras sin acuerdo comunitario.

La actuación consistió en la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio para comunicar internamente ambos inmuebles, pese a que pertenecían a portales distintos. Esta intervención se realizó sin solicitar ni obtener acuerdo comunitario previo, circunstancia que se convirtió en el eje central del litigio.

La mancomunidad interpuso demanda solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la reposición del muro y de los elementos afectados, al considerar que la actuación exigía necesariamente acuerdo comunitario conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Primera instancia

El Juzgado estimó la demanda y ordenó la reposición de lo alterado, al entender que la obra no podía realizarse sin acuerdo comunitario, por su alcance y por los efectos que generaba en la organización del edificio.

Apelación

La Audiencia Provincial revocó la sentencia al considerar que no era exigible acuerdo comunitario, calificando la actuación como una mera unión material amparada por el art. 7.1 LPH.

Casación

El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, reafirmó la necesidad de acuerdo comunitario, casó la sentencia de apelación y confirmó la dictada en primera instancia.

El acuerdo comunitario como presupuesto del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013)

La sentencia fija una doctrina clara y reiterada: no es posible eludir el acuerdo comunitario distinguiendo entre una agregación “material” y una agregación “jurídica o registral” cuando la actuación, por su naturaleza y efectos, encaja en el supuesto del art. 10.3.b) LPH.

El Tribunal destaca que este precepto exige acuerdo comunitario previo, adoptado por la doble mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas de participación, para supuestos como:

• el aumento de superficie por agregación de otros elementos colindantes, y
• las actuaciones que comporten una alteración de la estructura o de la fábrica del edificio.

La exigencia de acuerdo comunitario se impone con independencia de que se haya solicitado o no la modificación de cuotas, del título constitutivo o de la inscripción registral. El deber de contar con acuerdo comunitario nace de la actuación misma, no de su eventual formalización posterior.

Agrupación entre portales distintos: cuando el acuerdo comunitario es ineludible

El Tribunal Supremo descarta que la operación pueda calificarse como una simple obra interior tolerada por el art. 7.1 LPH. La unión funcional de dos elementos privativos integrados en portales distintos:

• supera el ámbito de las obras que pueden realizarse sin acuerdo comunitario, y
• se incardina plenamente en el art. 10.3.b) LPH, donde el acuerdo comunitario constituye un requisito imprescindible.

El elemento decisivo no es solo la obra física, sino sus efectos comunitarios. La falta de acuerdo comunitario permite un uso cruzado de elementos comunes y servicios de distintos portales, alterando el equilibrio estatutario de gastos y aprovechamientos sin la aprobación de la comunidad.

Afectación de elementos comunes y refuerzo de la exigencia de acuerdo comunitario

Aunque la Audiencia Provincial negó la afectación estructural, el Tribunal Supremo aprecia que la actuación:

• incide en elementos comunes definidos estatutariamente, y
• altera la fábrica del edificio en un sentido funcional y organizativo.

Esta afectación confirma que el acuerdo comunitario no es una formalidad accesoria, sino una garantía esencial para la protección del interés colectivo.

Asimismo, la interpretación estatutaria de los muros separadores entre portales como elementos comunes refuerza la conclusión de que sin acuerdo comunitario la actuación resulta contraria a Derecho.

Mayoría exigida para el acuerdo comunitario

El Tribunal concluye que la obra solo podía ejecutarse mediante:

• un acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada de 3/5 prevista en el art. 10.3.b) LPH, y
• el respeto al régimen estatutario, que no contemplaba la unión de elementos privativos pertenecientes a portales distintos en los términos realizados.

Ni la posterior reorganización societaria ni la inexistencia inicial de modificación registral eliminan la obligación de obtener acuerdo comunitario.

Ilegalidad de las obras por falta de acuerdo comunitario

Al haberse ejecutado la agrupación sin acuerdo comunitario, el Tribunal Supremo declara la actuación contraria al art. 10.3.b) LPH y a los estatutos. En consecuencia:

• estima el recurso de casación,
• casa la sentencia de apelación, y
• confirma la sentencia de primera instancia, que ordenó la reposición del muro y de los elementos alterados, con imposición de costas.

Idea práctica: el acuerdo comunitario como eje decisorio

En edificios organizados en mancomunidad con portales dotados de elementos comunes propios, la unión física de fincas de portales distintos no puede ejecutarse sin acuerdo comunitario.

Cuando la actuación tiene efectos organizativos, funcionales o económicos para la comunidad, el acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013), constituye un requisito imprescindible e insoslayable.