El Tribunal Supremo ha validado la legalidad de una prórroga por años sucesivos pactada entre arrendador y arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda. La Sala de lo Civil concluye que este tipo de cláusulas, incluso si son indefinidas y obligatorias solo para el propietario, no contravienen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, siempre que no perjudiquen al inquilino.

Prórroga por años sucesivos indefinida

El contrato fue firmado en el año 2000. Establecía una duración inicial de cinco años y una prórroga legal de tres, conforme al artículo 10 de la LAU. Sin embargo, se añadió una cláusula adicional de prórroga por años sucesivos, con carácter indefinido, obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, quien podía desistir del contrato en cualquier momento, previo aviso.

Tras adquirir el inmueble, la nueva arrendadora promovió un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, al considerar que la prórroga por años sucesivos era nula por contravenir el régimen de duración establecido por la ley.

Las sentencias de instancia avalan la prórroga

El Juzgado de Primera Instancia de Burgos desestimó la demanda, y la Audiencia Provincial confirmó la decisión. Ambas resoluciones concluyeron que la prórroga por años sucesivos era válida, por haber sido fruto de un pacto voluntario entre las partes y no suponer un perjuicio para el arrendatario. Asimismo, integraron su duración conforme al artículo 513.1.º del Código Civil, que limita el usufructo vitalicio a la vida del beneficiario.

Recurso de casación | Debate sobre la duración del arrendamiento

La arrendadora presentó recurso de casación alegando:

·       Incongruencia procesal por desviación del objeto del litigio.

·       Infracción del artículo 10 de la LAU al admitirse una prórroga por años sucesivos indefinida.

Doctrina del Tribunal Supremo

Validez del pacto de prórroga por años sucesivos

El Supremo rechaza ambos motivos y confirma la validez de la prórroga por años sucesivos, basándose en los siguientes fundamentos:

·       La LAU de 1994 fija una duración mínima obligatoria, pero no prohíbe expresamente la prórroga convencional por años sucesivos una vez transcurrido el plazo legal.

·       El contrato se ajusta al principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), mientras no se vulneren los derechos del arrendatario (art. 6 LAU).

·       La cláusula no supone dejar el contrato al arbitrio de una sola parte (art. 1256 CC), ya que fue acordada por ambas partes con base en un interés legítimo.

·       La prórroga por años sucesivos debe integrarse por analogía con la duración del usufructo, para evitar efectos perpetuos, según doctrina previa del propio Tribunal (STS 582/2009).

Voto particular

Un magistrado formula voto particular. Entiende que la prórroga por años sucesivos indefinida reintroduce una prórroga forzosa eliminada por la reforma de la LAU de 1994. Considera que, tras los ocho años, debía aplicarse el régimen de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo:

·       Desestima el recurso de casación de la arrendadora.

·       Confirma la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos.

·       Impone las costas a la parte recurrente.

Conclusión

El Tribunal Supremo reitera que es jurídicamente válida una prórroga por años sucesivos acordada entre las partes, incluso si es indefinida y unilateralmente beneficiosa para el arrendatario. Este tipo de cláusulas no contraviene el régimen de la LAU, siempre que:

·       No afecten negativamente al arrendatario.

·       Deriven de un acuerdo libre y bilateral.

·       Se integren con un límite temporal razonable, como el del usufructo vitalicio.

En consecuencia, una prórroga por años sucesivos, obligatoria solo para el arrendador y renovable indefinidamente mientras el arrendatario no desista, es plenamente válida dentro del ordenamiento jurídico actual.