El Tribunal Supremo declara que procede estimar la acción de cumplimiento cuando la parte vendedora no entrega materialmente la finca objeto del contrato, pese a haberse otorgado escritura pública. La sentencia subraya que la tradición instrumental no suple la falta de identificación y localización del inmueble.

Hechos probados

Compraventa formalizada sin entrega efectiva

En 2005 se formaliza una compraventa mediante escritura pública. La finca se vende con una superficie de 52.839 m², por un precio total de 1.719.909,45 €. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad solo figuran 28.000 m², y la finca no puede ser localizada ni delimitada sobre el terreno.

Ante esta situación, la compradora promueve una acción de cumplimiento, al considerar que la vendedora ha incumplido su obligación esencial de entrega.

Pronunciamiento previo con efecto de cosa juzgada positiva

En un proceso anterior, resuelto en 2011, se desestima una acción reivindicatoria por no quedar acreditada la correspondencia entre la finca registral y la realidad física. Esta resolución firme produce efecto de cosa juzgada positiva, al contener un pronunciamiento que sirve de base obligatoria para resolver la nueva controversia.

El Tribunal Supremo considera que esta vinculación justifica la estimación de la acción de cumplimiento en el nuevo procedimiento.

Acción de cumplimiento y tradición instrumental

La escritura pública no suple la falta de entrega

El artículo 1461 del Código Civil impone al vendedor la obligación de entregar la cosa con identidad e integridad. El artículo 1462 permite la entrega mediante escritura pública (tradición instrumental), pero solo si no existe contradicción con la realidad.

El Tribunal Supremo corrige el criterio de la Audiencia Provincial y aclara que la entrega formal no suple la obligación real de entrega, cuando el inmueble no está identificado ni localizado. Por tanto, se estima la acción de cumplimiento ejercitada por la parte compradora.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal estima el recurso por infracción procesal y de casación, y resuelve:

• Declarar el incumplimiento de la obligación de entrega por parte de la vendedora.

• Estimar la acción de cumplimiento promovida por la compradora.

• Condenar a la vendedora a entregar la finca con una superficie de 52.839 m², por el precio pactado de 32,55 €/m².

• En caso de no poder entregar la finca, condenar al pago de una indemnización por daños y perjuicios.

Conclusión

La acción de cumplimiento exige entrega real y efectiva

La sentencia establece que la acción de cumplimiento resulta procedente cuando el vendedor no entrega el bien en las condiciones pactadas. La firma de una escritura pública no exime del cumplimiento efectivo si la cosa vendida no está claramente identificada y delimitada.

El comprador, en este contexto, puede exigir judicialmente el cumplimiento íntegro del contrato o, en su defecto, la correspondiente indemnización.