El Supremo reconoce validez a contratos anteriores frente a nuevos titulares registrales

El Tribunal Supremo, mediante su Sentencia n.º 728/2025 de la Sala de lo Civil, ha zanjado un debate con importante impacto en el ámbito inmobiliario: ¿es oponible un contrato de arrendamiento firmado con el antiguo titular de una finca al nuevo propietario registral que la adquirió mediante ejecución hipotecaria? La respuesta, en este caso, ha sido afirmativa, siempre que el contrato sea anterior y se mantenga vigente.

El caso: arrendamiento firmado antes de la adjudicación

Una mujer que ocupaba una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento firmado en 2017 con quien era entonces la propietaria —Mediterráneo Investment Properties, S.L.— fue demandada por la nueva titular registral, Divarian Propiedad, S.A.U., que había adquirido el inmueble en una ejecución hipotecaria. La entidad solicitaba su desalojo alegando no tener la demandada título legítimo para poseer la vivienda.

El contrato, aunque no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, había sido suscrito con un titular registral válido y se encontraba vigente en el momento de la demanda, en régimen de prórroga tácita.

La clave: nulidad del procedimiento hipotecario

La ejecución hipotecaria en virtud de la cual se adjudicó el inmueble fue posteriormente anulada por el Tribunal Constitucional en su Sentencia 187/2020. El alto tribunal estimó que no se garantizó adecuadamente la tutela judicial de la sociedad ejecutada, al no haberse agotado las vías posibles para su notificación.

Este hecho fue determinante para que el Tribunal Supremo considerase que el asiento registral que legitimaba a Divarian estaba afectado por una nulidad procesal relevante y que no debía utilizarse como base automática para una acción de desahucio.

La acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria tiene límites

El procedimiento empleado por Divarian fue el previsto en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, diseñado para proteger derechos reales inscritos. Este mecanismo otorga al titular registral una presunción legal de exactitud, pero no es absoluto. El artículo 444.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que el ocupante de una finca se oponga si acredita tener una relación jurídica directa con el anterior titular, como puede ser un contrato de arrendamiento.

El Supremo concluyó que este contrato, aunque no inscrito, era válido y oponible, y que no podía analizarse su vigencia o legalidad a fondo en un procedimiento sumario como el del artículo 41 LH, que no está previsto para resolver controversias complejas.

Consecuencias jurídicas

Esta sentencia aclara que la titularidad registral derivada de un procedimiento anulado no prevalece automáticamente sobre situaciones posesorias anteriores y válidas. También refuerza la protección jurídica del arrendatario frente a situaciones en las que se produce un cambio registral por causas judiciales posteriores a la firma del contrato.