Restricción del retracto por venta conjunta según la LAU 1994

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia dictada en Pleno, ha establecido un criterio interpretativo relevante respecto al alcance del derecho de adquisición preferente —tanteo y retracto— en el marco de arrendamientos urbanos. El pronunciamiento resuelve un litigio en el que se discutía la procedencia del derecho de retracto ejercido por los arrendatarios de unas viviendas incluidas en una operación de transmisión patrimonial efectuada por la Empresa Municipal de la Vivienda. El Tribunal estima el recurso de casación interpuesto y desestima la acción de retracto, al considerar aplicable el artículo 25.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Dicho precepto establece expresamente una causa legal de exclusión del derecho de adquisición preferente del arrendatario en los supuestos de venta conjunta. La interpretación ofrecida por el Tribunal delimita con precisión el supuesto de hecho y refuerza un marco de seguridad jurídica en la transmisión de conjuntos inmobiliarios.

Evolución normativa: del art. 47 LAU 1964 al art. 25.7 LAU 1994

El régimen anterior, previsto en el artículo 47 de la LAU de 1964, otorgaba al arrendatario un amplio margen de protección mediante el reconocimiento de derechos de tanteo y retracto prácticamente automáticos ante cualquier transmisión onerosa del inmueble arrendado. No obstante, la reforma introducida por la LAU de 1994 redujo sustancialmente los supuestos de ejercicio de estos derechos, reservándolos para transmisiones individuales, e introdujo la figura de la exclusión por venta conjunta.

El artículo 25.7 de la LAU vigente dispone que no procederá el derecho de adquisición preferente si el objeto de la venta comprende:
(i) la totalidad de las fincas o unidades inmobiliarias del edificio que son propiedad del arrendador, o
(ii) la totalidad de los pisos y locales del inmueble, aunque sean propiedad de varios titulares.

Se trata, por tanto, de un supuesto tasado que exige una interpretación restrictiva en su aplicación, pero cuya concurrencia desplaza automáticamente los derechos del arrendatario, en función de la configuración del objeto de la venta.

Determinación del objeto de la venta: requisito esencial

En el caso enjuiciado, la compraventa abarcaba todas las unidades del edificio que eran propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda, si bien no incluía la totalidad del edificio, dado que existían elementos no titularidad de dicha entidad. El Tribunal considera, no obstante, que se da el supuesto del artículo 25.7 LAU, dado que se transmitieron en bloque todas las fincas que la vendedora poseía en ese inmueble, satisfaciendo así el primer supuesto del precepto.

Asimismo, la integración de esta operación en una venta de mayor envergadura —abarcando otras promociones y edificios— no resulta jurídicamente relevante. El hecho de que el objeto de la venta supere el edificio concreto no impide la aplicación del precepto, ya que la norma no exige una venta exclusiva, sino únicamente que se incluya el conjunto de las unidades del arrendador en ese inmueble.

Objeto del arrendamiento y límite objetivo del retracto

El fundamento último de la exclusión radica en la imposibilidad jurídica de ejercer el retracto sobre un objeto distinto del contrato de arrendamiento. El artículo 25.1 LAU reconoce el derecho únicamente respecto a la finca arrendada, entendida como unidad independiente. Cuando se produce una transmisión de una unidad mayor —como la totalidad de las fincas del arrendador en el edificio—, la ley no habilita al arrendatario a ejercer el retracto sobre una parte concreta de un todo unitario transmitido. Esta ratio legis responde a la lógica de evitar la fragmentación jurídica de transmisiones globales que son esenciales para operaciones institucionales o patrimoniales de envergadura.

Conclusiones jurídicas y efectos sobre el tráfico inmobiliario

El criterio del Tribunal Supremo tiene un doble efecto: por un lado, refuerza la interpretación restrictiva del derecho de retracto conforme al régimen jurídico de la LAU de 1994; y por otro, otorga un respaldo normativo claro a las transmisiones en bloque que cumplan con los requisitos legales. Para el operador jurídico, esta sentencia permite articular operaciones complejas con un marco de seguridad jurídica reforzada, siempre que se acredite que la venta comprende todas las unidades que el arrendador posee en el inmueble afectado.