El IVA en la gestión de alquileres turísticos: la DGT ratifica su tributación al 21%

La Dirección General de Tributos (DGT) ha confirmado en su Consulta Vinculante V2567-24 de 11/12/2024 que los servicios de gestión e intermediación en el alquiler de viviendas turísticas están sujetos al 21% de IVA.

Este criterio afecta a las empresas que intermedian entre propietarios e inquilinos, gestionando la comercialización de los inmuebles sin ofrecer servicios propios de la hostelería.

¿Cómo funciona la actividad de gestión de alquiler turístico?

La cuestión surge a raíz de la consulta de una sociedad mercantil que quiere ampliar su actividad a la gestión de alquileres turísticos.

Su modelo de negocio se basa en:

• Intermediar entre propietarios y turistas, cobrando una comisión por cada operación.
• Publicitar las viviendas en plataformas digitales.
• Encargarse de la limpieza y el mantenimiento menor de los inmuebles, sin llegar a ofrecer servicios de hospedaje.

Ante esto, la empresa plantea la duda de si estos servicios deben tributar por IVA y, en caso afirmativo, qué tipo impositivo debe aplicarse.

El criterio de la DGT: sujeción y tipo de IVA

1. Un servicio sujeto al IVA según la normativa vigente

La Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 4, establece que todas las prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales a cambio de una contraprestación están sujetas al impuesto.

Además, conforme al artículo 5 de la Ley del IVA, una sociedad mercantil es considerada empresario a efectos fiscales, por lo que sus actividades comerciales están sujetas a este tributo.

El artículo 11 de la Ley del IVA confirma que la intermediación en arrendamientos es un servicio sujeto al impuesto, por lo que no puede beneficiarse de exención alguna.

2. Diferencia entre actuar en nombre propio o ajeno

El tratamiento fiscal de la operación depende del rol de la empresa en la transacción:

• Si actúa en nombre propio, se considera que la empresa alquila las viviendas y luego las cede a los turistas, lo que podría conllevar un tratamiento fiscal distinto.
• Si actúa en nombre ajeno, el propietario sigue siendo el arrendador y la empresa únicamente presta un servicio de mediación sujeto a IVA.

En este caso, la DGT concluye que la empresa actúa en nombre ajeno, lo que significa que la comisión cobrada al propietario está gravada con el 21% de IVA.

3. Localización del servicio y tipo impositivo aplicable

La Ley del IVA, en sus artículos 69 y 70, establece que los servicios relacionados con bienes inmuebles tributan en el país donde se encuentra el bien.

Dado que las viviendas están situadas en España, la gestión del alquiler se encuentra sujeta al IVA español y se le aplica el tipo general del 21%.

Asimismo, el artículo 20 de la Ley del IVA contempla exenciones en materia de arrendamientos de vivienda, pero no incluye la intermediación, lo que ratifica la obligación de tributar por el tipo general.

Obligaciones fiscales y facturación

Las empresas que gestionan alquileres turísticos deben cumplir con varias obligaciones fiscales:

• Aplicar el IVA en sus facturas emitidas a los propietarios.
• Emitir facturas conforme al Reglamento de Facturación (RD 1619/2012), detallando el IVA correspondiente.
• Declarar y liquidar el IVA trimestral y anualmente, cumpliendo con las obligaciones tributarias establecidas en la normativa fiscal.

Conclusión

La DGT ratifica que los servicios de gestión de alquiler turístico no están exentos de IVA y deben tributar al 21% sobre la comisión cobrada.