En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha confirmado que no es aplicable la exclusión prevista en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en un caso referente al retracto arrendaticio. La decisión se centra en la ausencia de evidencia que demuestre que la venta incluyó la totalidad del inmueble donde se encontraban los pisos arrendados.

Antecedentes del caso

En 2006, varios arrendatarios firmaron contratos de alquiler con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) para cuatro viviendas en un edificio específico de Madrid. En 2013, EMVS vendió una gran cantidad de viviendas, garajes y trasteros a Fidere Vivienda S.L.U., incluyendo las propiedades arrendadas. Los inquilinos ejercieron una acción de retracto arrendaticio contra Fidere, alegando su derecho preferente a adquirir las viviendas.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda argumentando que la venta fue conjunta, lo que, según el artículo 25.7 LAU, excluye el derecho de retracto. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión al considerar que las viviendas podían individualizarse tanto física como jurídicamente, permitiendo así el ejercicio del retracto. Fidere apeló la resolución, llevando el caso al Tribunal Supremo.

Decisión del Tribunal Supremo | Artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El Tribunal Supremo analizó si la venta realizada por Fidere incluía la totalidad del inmueble, como requiere el artículo 25.7 LAU para excluir el derecho de retracto. La ley establece que no aplicarán los derechos de tanteo o retracto cuando se vendan conjuntamente todas las unidades de un inmueble. En este caso, se observó que la escritura de compraventa no indicaba que se transmitieran todas las viviendas del edificio, y específicamente mencionaba la exclusión de cuarenta y cuatro plazas de garaje.

Por lo tanto, el Supremo concluyó que no se cumplía con el requisito de venta de la totalidad del inmueble, lo que impide la aplicación de la exclusión del artículo 25.7 LAU. Al no operarse esta exclusión, los arrendatarios pudieron ejercer su derecho de retracto, ya que las viviendas arrendadas constituían unidades independientes tanto física como jurídicamente.

Conclusión

Al desestimar el recurso de casación de Fidere, el Tribunal Supremo confirma la posibilidad de ejercer el retracto arrendaticio cuando las condiciones del artículo 25.7 LAU no se cumplen plenamente, garantizando así los derechos preferentes de adquisición de los inquilinos.